Jednou z nejčastějších příčin sporů mezi nájemníky a pronajímateli jsou opravy v bytě. Kdo má zaplatit za opravu prasklého kohoutku? Komu patří výměna oken? A co běžná údržba? Pojďme si to vyjasnit jednou provždy podle platných zákonů.
Základní pravidla podle zákona
Právní úprava vychází z občanského zákoníku, konkrétně z paragrafu 2257, který stanoví základní povinnosti obou stran nájemního vztahu. Idealninajemce Pronajímatel musí udržovat byt ve stavu vhodném k užívání, zatímco nájemce zajišťuje běžnou údržbu a drobné opravy spojené s užíváním bytu. Lewik
Občanský zákoník ale neříká přesně, co se myslí pojmy „běžná údržba" a „drobné opravy". Proto byla vydána prováděcí vyhláška - nařízení vlády č. 308/2015 Sb., které tyto pojmy podrobně vymezuje. Idealninajemce
Co hradí nájemník?
Běžná údržba:
Běžná údržba znamená udržování bytu v čistotě a dobrém technickém stavu - úklid, čištění zařízení, mazání kování nebo kontrola funkčnosti spotřebičů. Idealninajemce Konkrétně sem patří:
Malování stěn, tapetování a opravy omítek. Čištění podlah včetně podlahových krytin a obkladů. Čištění zanesených vodovodních odpadů až ke svislým rozvodům. Pravidelné prohlídky a čištění vodovodních výtoků, baterií, sprch, dřezů, van, umyvadel a WC. Kontrola funkčnosti hlásičů kouře včetně výměny baterií. Údržba sporáků, vařičů, digestoří a odsavačů par. Kontrola a údržba termostatických hlavic. Pravidelné revize plynových kotlů (minimálně jednou ročně).
Drobné opravy:
Nařízení vlády přesně vymezuje, co spadá pod drobné opravy:
Opravy a výměny klik, zámků, kování a drobných částí dveří a oken. Opravy vypínačů, zásuvek, pojistek a jističů. Výměna žárovek a světelných zdrojů. Výměna těsnění u kohoutků, sprchových hadic nebo splachovačů. Opravy jednoduchých částí podlah, lišt a prahů. Opravy rolet a žaluzií. Čištění sifonů a odpadů. Výměna baterií a drobných součástí vodovodního zařízení (kromě hlavního uzávěru pro celý byt). Drobné opravy vestavěných skříní a kuchyňských linek.
Finanční limity pro nájemníka:
Důležitá změna: Od 1. ledna 2026 se zvyšuje limit pro jednotlivé drobné opravy z tisíce korun na 1500 korun. Peníze.czČeská justice To znamená, že pokud oprava, která není přímo vyjmenovaná v nařízení, nepřesáhne 1500 Kč, hradí ji nájemník.
Roční limit se také zvyšuje - nově bude činit 150 Kč na metr čtvereční podlahové plochy bytu (dosud 100 Kč/m²). Peníze.cz
Praktický příklad:
Pokud bydlíte v bytě o velikosti 60 m², vaš roční limit od roku 2026 bude: 60 m² × 150 Kč = 9 000 Kč
Pokud za rok zaplatíte za drobné opravy více než 9 000 Kč, všechny další opravy (i kdyby byly drobné) už hradí pronajímatel.
Nově se tyto limity budou každoročně upravovat podle inflace vyhlašované Českým statistickým úřadem. Česká justice Aktuální částky budou zveřejněny na stránkách Ministerstva pro místní rozvoj.
Pozor: Do nákladů na opravy se nezapočítávají výdaje na dopravu - ty hradí nájemník vždy samostatně.
Co hradí pronajímatel?
Pronajímatel nese náklady na všechny větší opravy a údržbu, která přesahuje běžné užívání bytu:
Výměna oken a dveří. Oprava nebo výměna radiátorů a rozvodů ústředního topení. Opravy rozvodů elektřiny, vody nebo plynu. Výměna nebo oprava bojleru, kotle (ne revize a čištění). Opravy střechy, fasády, balkonu. Výměna podlahových krytin z důvodu opotřebení (ne poškození nájemcem). Opravy konstrukce bytu, stropů, nosných zdí. Rekonstrukce koupelny nebo kuchyně. Výměna vany, umyvadla, WC (pokud nefunguje kvůli běžnému opotřebení).
Pokud je za vzniku závady odpovědný nájemník (například poškodil podlahu nebo rozbil okno), musí opravu zaplatit vždy nájemník, i když by jinak šla za pronajímatelem.
Co dělat při závadě?
Když nájemce objeví závadu, kterou je nutné rychle odstranit, má povinnost ji ihned oznámit pronajímateli. Idealninajemce Doporučujeme hlášení písemně (email, SMS) - máte pak důkaz.
Pokud nájemce závadu nenahlásí a vznikne kvůli tomu škoda, může být povinen ji uhradit.
Lze se dohodnout jinak?
Ano! Pronajímatel a nájemník si mohou v nájemní smlouvě dohodnout podmínky jinak než stanoví zákon, ale pouze ve prospěch nájemce.
Například:
- Pronajímatel se může zavázat hradit i některé drobné opravy.
- Může převzít povinnost provádět běžnou údržbu.
- Lze dohodnout nižší roční limit než 150 Kč/m².
Nelze ale: Uložit nájemci více povinností, než stanoví nařízení vlády. Takové ujednání by bylo neplatné.
Praktické tipy:
Pro nájemníky:
- Pečlivě si čtěte nájemní smlouvu ještě před podpisem.
- Pořiďte fotodokumentaci stavu bytu při nastěhování.
- Uchovávejte účtenky za všechny opravy - můžete potřebovat prokázat, že jste dosáhli ročního limitu.
- Větší závady hlaste písemně a okamžitě.
- Při nejasnostech se obraťte na právníka nebo na spotřebitelskou organizaci dTest.
Pro pronajímatele:
- Do nájemní smlouvy jasně uveďte, jak se budou řešit opravy.
- Vytvořte důkladný předávací protokol se seznamem vybavení a jeho stavu.
- Reagujte rychle na hlášení závad od nájemníka.
- Pamatujte, že větší opravy jsou vaší povinností a investicí do hodnoty nemovitosti.
- Nesnažte se na nájemníka přenést více povinností, než umožňuje zákon - takové ujednání by bylo neplatné.
Fond oprav
Fond oprav hradí výhradně vlastník bytu, nikoliv nájemník. Jde o náklad vlastníka, ne o službu spojenou s užíváním bytu. Idealninajemce Pokud vám pronajímatel účtuje fond oprav jako část nájmu nebo služeb, jedná v rozporu se zákonem.
Shrnutí:
Opravy v nájemním bytě nejsou složité, pokud víte, co říká zákon. Nájemník pečuje o běžnou údržbu a drobné opravy do stanovených limitů. Pronajímatel zajišťuje všechny větší opravy a udržuje byt v použitelném stavu.
Od roku 2026 platí nové, vyšší limity (1500 Kč na opravu, 150 Kč/m² ročně), které budou každoročně valorizovány podle inflace.
Klíčem k bezproblémovému nájemnímu vztahu je dobrá komunikace, jasná nájemní smlouva a dodržování zákonných pravidel na obou stranách.
Právní předpisy:
- Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, § 2257
- Nařízení vlády č. 308/2015 Sb., o vymezení pojmů běžná údržba a drobné opravy související s užíváním bytu
- Nařízení vlády č. 493/2025 Sb., kterým se mění nařízení vlády č. 308/2015 Sb. (účinné od 1. 1. 2026)